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Tire dúvidas sobre declaração de imóvel no imposto de renda

A Receita Federal já começou a receber as declarações de Imposto de Renda Pessoa Física relativas a 2013, e o prazo de entrega termina no dia 30 de abril. Para ajudar os contribuintes, Marco Aurélio Luz, presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA), esclarece 10 dúvidas sobre como declarar o imóvel sem ter dor de cabeça. Confira:
 
1- Como declarar o imóvel adquirido em 2013 no Imposto de Renda?
Todas as aquisições de imóveis em 2013 devem constar na declaração do Imposto de Renda, inclusive os adquiridos por meio de “Contrato de Gaveta” (quando o contrato de compra e venda não é registrado no cartório).
Na “Declaração de Bens e Direitos”, o mutuário deve incluir todos os detalhes sobre a propriedade, como endereço, metragem, número da matrícula e o Cartório de Registro de Imóveis, nome do vendedor com o CPF ou CNPJ entre outros e informar apenas o valor pago no ano vigente. Mas se o bem foi adquirido nos anos anteriores, basta importar a declaração antiga.
Também não se deve esquecer de informar o quanto pagou, no ano de 2013, de parcelas e prestações na compra do imóvel financiado e indicar o(s) credor(es) com o CNPJ e o saldo devedor. São informações valiosas para demonstrar que o imóvel não foi comprado à vista o que geraria no aparecimento de rendimento bem maior.
 
2- Qual valor deve ser declarado para o imóvel?
Se o imóvel foi adquirido após 1988, os custos de acréscimos da obra deverão constar da declaração, ou seja, reformas de ampliação da casa e benfeitorias dentro imóvel, juntamente com preço da propriedade que consta da escritura. Esses dados devem ser inseridos na coluna “Discriminação”. É importante descrever a reforma e o valor gasto, como também guardar todos os recibos e notas fiscais por cinco anos, para a comprovação do custo da obra. Sempre observando que esses valores declarados devem estar dentro do limite das “rendas líquidas” dos anos anteriores e do ano-base.
Para os imóveis adquiridos a partir de janeiro de 1996, o aconselhável é utilizar como referência os dados da escritura ou do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”.
 
3- Como proceder se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel?
Nos casos da utilização do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, seja para quitar ou comprar a casa, o valor deve ser colocado em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Como também deve ser deduzido da ficha “Bens e Direitos”. É necessária a sua inclusão para a comprovação do aumento do patrimônio do contribuinte.
 
4- No caso da pessoa física que vendeu a casa e não conseguiu comprar outro imóvel no prazo de 180 dias?
Na declaração do IR, essas informações devem ser especificadas no campo “Ganhos de Capital”. Na ficha deverá conter o valor da venda, o nome do comprador e a data da transação, além do valor do bem informado na declaração anterior para calcular o ganho efetivo. Se o valor da venda for utilizado para a compra de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias, o contribuinte ficará isento de imposto pela transação. Caso contrário, deverá recolher o imposto No que tange os rendimentos oriundos da venda de imóveis, haverá a incidência de uma tributação especial: o imposto de renda sobre o ganho de capital.
Este tributo incide sobre a diferença positiva entre o valor de venda do imóvel e o seu valor histórico – o valor que consta na declaração do contribuinte como sendo o valor e compra do imóvel. O imposto de renda é apurado aplicando-se uma alíquota de 15% sobre o lucro resultante das operações de compra e venda.
Importante: O imposto de renda sobre o ganho de capital deve ser apurado e pago de forma separada do imposto de renda incidente sobre os outros rendimentos tributáveis.
 
5- É possível reduzir o lucro obtido com a venda do imóvel no valor total do IR?
Existem algumas maneiras para tentar reduzir o valor total de imposto de renda a ser pago pelo contribuinte sobre o lucro obtido com a venda do imóvel:
• Quando o imóvel foi adquirido há muitos anos, é possível corrigir o valor de compra desse imóvel utilizando os índices de correção previstos em lei.
• É possível adicionar ao custo de aquisição todas as melhorias realizadas no imóvel.
• É possível deduzir da base de cálculo o valor da taxa de corretagem paga pela intermediação do negócio.
 
6 – Quais contribuintes estão isentos do IR?
Estão isentos os contribuintes:
• Cujo ganho de capital com a venda de imóvel tenha sido igual ou inferior ao valor limite de R$ 35 000.
• Que venderam o seu único imóvel por um valor máximo de R$ 440 000, desde que não tenham vendido qualquer outro imóvel nos últimos cinco anos.
• Cujo imóvel tenha sido desapropriado pelo Poder Público Federal, Estadual ou Municipal. Mesmo que haja ganho de capital, considera-se que tal lucro meramente recompôs o patrimônio do desapropriado, assim como lhe proporciona justa indenização não sujeita a tributação pelo imposto de renda.
 
7- Como proceder em situações em que o saldo devedor do financiamento do imóvel é quitado em decorrência de invalidez permanente ou falecimento do mutuário?
O valor não deve ser tributado no Imposto de Renda já que no contrato na compra da propriedade estão garantidos tanto os seguros “Morte e Invalidez Permanente” (MIP) como o de “Danos Físicos ao Imóvel” (DFI). Para isso, informe na ficha “Rendimentos Isentos e Não-Tributáveis” o valor pago da apólice pela seguradora. Já na ficha “Bens e Direitos” deve constar o valor somado do saldo anterior das parcelas quitadas ao do saldo devedor pago pela seguradora.
 
8- Na hipótese em que o mutuário comprou o imóvel por meio do contrato particular ou de gaveta, como a transação deve ser declarada?
Esse tipo de contrato é válido para comprovar a aquisição. Junte o valor do contrato na “Declaração de Bens e Direitos”, inclusive do imóvel comprado na planta.
 
9- De que modo fazer a declaração do IR de imóveis comprados por meio de consórcio?
Há duas formas para fazer a declaração do IR de imóveis adquiridos por meio de consórcio: se a propriedade foi contemplada em 2013 deve-se inserir os dados no código 95 da “Ficha Bens e Direitos”. Nela deve ser discriminado o bem recebido, seus dados e do consórcio. Se não for contemplado, mesmo assim o contribuinte deverá informar à Receita o valor investido no consórcio.
 
10- Como declarar bens recebidos por herança?
A declaração deve ser feita em nome da pessoa falecida, utilizando os dados da última declaração realizada por ela, ou indicar o valor que está na partilha. Também devem ser informados os dados e a forma de aquisição da propriedade, além de indicar a parte que cabe a cada um dos familiares na partilha. Essas informações devem constar na coluna “Discriminação”.
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